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孤独的大师之一解密顶豪元年

发布时间:2020-01-24 16:06:01

  孤独的大师之一:解密顶豪元年

  话说有一房地产项目营销操盘男子,眼瞅着公司同仁慷慨举牌连绵不绝,又一块地皇被收入囊中。

  一片欢呼声中,却见此男子驻靠危栏,潸然泪下……苍天啊,俺可咋做定位咋卖啊?

  苍天无语,星月无声。男子夤夜直入深山拜谒大师,与之秉烛夜谈,苦水倒尽,却未见大师回应。

  抑郁恍忽中,忽见大师目光闪烁,食指直点男子头顶,复拢二指自左向右拂过,男子瞬间若醍醐灌顶,曰:大师您是说让我凝神静气,做好顶豪,两年后等有了新地皇、出了新盘,啥都不是事儿了,对不?

  大师暴怒,取座下蒲团怒砸而去,吼道:顶你个豪,这么晚了,饭不让我吃不说,还搞个无解的问题唠叨没完,你真是个二货。

  解密顶豪元年

  大师怒言之时,却不知山下已是群“豪”四起,而山颠绝顶之上,则正在进行一场惊心动魄惊世骇俗的顶豪江湖局势推演。欲知详情,Follow me。

  或可把*近的火爆现象定义为“热炒经济”,从《琅琊榜》到《芈月传》、从O2O到顶豪元年。1刹那间,北京的高端住宅市场从三环到六环,频频被冠以“顶豪”光环。

  但就像《捉妖记》中宋天荫意外怀孕生下萌妖胡巴,你可能生人,也可能生妖。正如不是北京所有豪宅都像万柳书院那样年内真实销售数据超过40套,且套套10万+,一盘击破一个城市的全年历史记录。销售数据的背后,反映的是产品受市场的认可程度。

  北京顶豪市场到底是蓝海,还是堰塞湖,这个问题还是要较一下真的。有时候,你1认真,你就赢了。

  王的盛宴

  *近火了一个词,叫做“仪式感”,嗯哪,*近北京豪宅市场的仪式感就很强,往年见过顶豪,还没见过1大波顶豪的。

  上表显而易见,自2009年—2015年的7年时间里,北京一共销售了333套10万+顶豪,而2015年截至目前,就已销售221套(这还不包含隐性客户),占到10年时间北京销售10万+顶豪总量的66%。(固然,这221套中理应刨去某项目的96套非正常销售,但即便如此,也是几何级增长)

  这其中,包括万柳书院、西宸原著、使馆壹号院等项目成为顶豪市场主力军。特别是万柳书院,因其地段及品质等因素,一己之力便超越了往年的市场总和。

  据近日统计,截至12月27日,万柳书院销售44套,每套均价全部在10万元/平方米以上。不仅如此,其中一套单价居然到达20.3万元/平方米,成为真正意义上的2015年北京豪宅市场“好楼”。如果剔除了那96套,仅万柳书院单盘销售套数就占到今年北京10万+销售总和的三分之一。

  今年截至目前,北京已经出让了22宗10万+顶豪地块,再加上传统的老牌豪宅等,未来北京10万+的顶豪项目将到达50个之多,10万+的潜伏供应范围将超过5000套。

  对于顶豪来讲,市场热炒的10万+似乎只是一个入门级别,剧情在不断推演,如近期融创的北京壹号院项目签约3套,单价均近20万。另有市场耳熟能详的霄云路8号,听说该项目推出的顶层近1000平方米空中四合院,单价36万元起,较高50万元/平方米。

  但是,仔细读一读签约数据,真正全盘做到10万+的是谁?

  顶豪这顶光环似乎是在去年骤然飘出,之前的限价令致使了这一市场几乎处于真空期,催生今年北京顶豪项目喷薄而出。但这只是表因,究其本因,还是地价上升带来的成本推动。3年来不断飙升的地价,让地皇的号角不再振聋发聩,而已令受众耳膜麻木,在六环冲六万的时期,核心城区的10万+顶豪日子真的都好过吗?

  与其叫顶豪元年,不如叫“升”豪元年,你懂的。

  凯德?楚歌?

  这是独有获得的北京10万+顶豪项目签销售数据排名,盘古大观排在了第1位,在年初,其*销售96套公寓,关于该销售情况,我只能“呵呵”。在业内,总有一些不能说的秘密。

  当10万+顶豪项目的销售成为了一个数字游戏,它所承载的就不仅仅是排行榜上的排名那么简单,这其中不乏融资与抬价的目的。别怪哥,哥只能说这么多。

  亚豪机构统计,北京一等豪宅公寓每年销售量在80—150套之间,历史上从未超过200套,而未来10万+顶豪的潜在供应规模将超过5000套。

  来自顶豪市场的两位大咖评论家郭老师和张老师是这么评论的。

  是不是有点危言耸听,各位看官自己评判,但北京顶豪市场所遭受的各方阻力乃是不争的事实。

  被顶豪

  2013年、2014年北京出让了大量的高价地,其中部分变现为今年的顶豪市场供应,但实际上部分开发商并不具有做顶豪的基因,且严苛的本钱把控也令其不愿在产品上有很高的投入。

  严政策

  北京明确了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的整体思路,这也意味着豪宅市场仍将遭到限制。

  消化难

  反腐、股灾、经济新常态、实体经济疲软等因素致使高端住宅购买力下落,且顶豪供应量严重大于实际购买量。

  有逻辑云,顶豪*重要的是面子与吆喝,照此来讲,投太多的钱和精力做产品有点不太划算,如安安静静做产品的万柳书院之流,略显另类。到底啥是“顶豪”的关键,有创建者认为,“里子”更重要,譬如,中赫置地。

  郭老师认为,一等豪宅项目错过了2013年的入市机会以后,又碰上了2014年的市场下滑期,开盘时机并不算很好,部份项目接下来能做的可能只有等待,并且需要跟其他项目错开入市时间。

  错开这段时间,提升产品力还是策划好概念,两个都重要,但谁先谁后,就得好好掂量掂量了。

  龙蛇斗京华

  10月20日,葛洲坝团体以总价49.5亿元夺得丰台樊家村6号地块,根据大伟同志的分析,减去公租房等配建面积后,该地块的楼面价已经突破7.5万元/平方米。

  据大伟同志核算,截至目前,年内北京销售的100宗地中,楼面价超过5万+的地块高达9宗。这9宗地基本都将成为未来10万+项目,与诸多准备入市和在售10万+项目一起,成为又一股顶豪新势力。

  明显,北京的地皇市场,国企、央企扮演了主力军,但其实,大多数地皇项目是房企不得已而为之。要知道,失去了土地,就失去了在北京市场同台竞争与人PK的机会。

  不过,从出让的地块位置来看,有些其实不具备成为顶豪的条件。诚的“地段、地段、还是地段”论言犹在耳,虽然过去了那么多年,可有些道理亘古不变。不过,这里还要加个后缀,一样在某环附近,价格可能相差1倍有余,原因就是这个后缀——板块。

  淮南为橘,淮北为枳。

  当然,除地段+板块对顶豪有着天然的依赖性以外,还要看开发商具不具有顶豪的基因。

  啥意思,这样讲吧,产在波尔图的红酒跟产在沙城的葡萄酒能是一个味儿吗?有时候不得不论1论血统和基因。

  以万柳书院为例,在近期流行的顶豪段子中,“万柳的墙”首当其冲,其地位自不必说。

  其创建者中赫置地,是业内公认的顶豪专家,早前开发的钓鱼台七号院已赢得业界掌声。中赫置地有着自己独特的建造逻辑,在其眼中,顶豪产品注定与产品线无缘,因为每一块土地都需要度身定制方可打造出*适宜的原创产品。

  因此,做顶豪是件殚精竭虑的苦差事,而做这件苦差事,起点就是要从客户的生活角度动身,以每个细节诠释产品价值,不断寻找自己的短板并不断修复,由此,方能致力于成为“高端地产领跑者”。

  中赫置地将理念锁定为“以生活角度诠释产品价值”,而这,与爱马仕、宝珀、劳斯莱斯等一等品牌的产品理念不谋而合。因此,万柳书院也被国际一等*品杂志《罗博报告》推选为2015年“较好之*Best of the Best”之中国较好公寓。

  “建筑的本质是居住,是让我们居住得更加舒适。中赫置地要做的,恰恰是在现实中努力设计和建造‘人的建筑’。而不是让建筑成为‘物’,并在其身上画满各种符号,将我们本身淹没”。

  亚豪机构郭老师分析认为,顶豪的集中入市必然会严重超越市场承载力,造成各项目间的销售量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素,四项均能满足购房者,销量就能得到保障,缺项越多,未来的市场接受度面临的挑战越大。

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